Saisir les opportunités sur le marché japonais de l'immobilier commercial, très convoité et en pleine évolution

Après la première épidémie de Covid-19 et la grande incertitude qu'elle a déclenchée, les investisseurs immobiliers se sont rapidement tournés vers les secteurs de la logistique, du résidentiel et des bureaux, où les revenus locatifs étaient considérés comme stables. En revanche, très peu de transactions pour les propriétés de commerce de détail et d'hôtellerie ont été observées sur le marché, car celles-ci ont été plus impactées par la pandémie, notamment les hôtels. Par rapport à 2019, le volume de transactions a nettement diminué au deuxième trimestre 2020. Toutefois, le volume s'est redressé au second semestre et a terminé l'année à 4.1 trillions de yens, soit presque autant que les 4.2 trillions de yens de 20191.

En 2021, les secteurs de la logistique et du résidentiel continuent d'être considérés comme des composantes essentielles des stratégies immobilières à l'épreuve de la pandémie. Le marché des bureaux est également actif, grâce à de remarquables opérations de cession-bail réalisées par des entreprises qui reconsidèrent leur stratégie en matière d'espaces de bureaux. Toutefois, une baisse des prix pourrait se produire au cours des prochaines années, les taux de vacance commençant à augmenter tandis que les loyers diminuent. Ces baisses devraient toutefois être modestes compte tenu du fort appétit des investisseurs et du fait que la plupart des locataires de bureaux n'ont pas opéré de changement radical vers un modèle de travail à domicile – du moins pas encore et notamment au Japon.

Par rapport à 2020, les secteurs du commerce de détail et de l'hôtellerie se redressent grâce aux cessions d'entreprises nationales destinées à renforcer les bilans, ainsi qu'à une reprise des voyages et de la consommation intérieure depuis la levée de l'état d'urgence. Bien que les actifs de ces secteurs aient été en difficulté, ils ont attiré l'attention des investisseurs optimistes quant à la reprise post-pandémie.

De nombreuses annonces concernant le développement de centres de données ont été faites récemment, ce qui témoigne du vif intérêt que suscite ce secteur émergent. Si les opportunités d'investissement au Japon sont encore rares, on constate une augmentation progressive des transactions impliquant des opérateurs et des investisseurs étrangers. La présence de ces acteurs étrangers dans le pays pourrait accélérer la croissance du marché dans les années à venir, notamment en raison du potentiel de villes comme Tokyo et Osaka.
L'ESG est également un élément clé de l'investissement immobilier d'aujourd'hui. Selon une étude réalisée par le fournisseur mondial de services immobiliers CBRE, la proportion d'investisseurs immobiliers ayant intégré des critères ESG dans leurs politiques d'investissement est la plus élevée dans la région EMEA (66 %), suivie par les Amériques (64 %) et l'Asie-Pacifique (49 %)2. Les clients de Société Générale sont en grande partie des investisseurs internationaux, dont beaucoup intègrent déjà les considérations ESG, y compris la certification, dans leurs stratégies d'investissement en actifs.

Cela dit, les volumes d'investissements entrants ont stagné cette année, la plupart des actifs disponibles ayant été absorbés par les investisseurs nationaux. Les achats de biens immobiliers japonais par des investisseurs étrangers se sont élevés à 392,3 milliards de yens au premier semestre 2021, soit une baisse de 58 % par rapport au premier semestre 2020, selon Jones Lang Lasalle (bien qu'une transaction de rachat de 300 milliards de yens entre Blackstone et Ambang Insurance ait représenté près de la moitié du chiffre du premier semestre 2020)3. Cependant, avec une augmentation prévue du nombre d'actifs à mettre en vente dans un avenir proche et un fort appétit des investisseurs étrangers, les perspectives du marché sont positives pour les acteurs étrangers. À titre d'exemple, Goldman Sachs a annoncé en mai 2021 espérer doubler ses allocations immobilières annuelles au Japon pour les porter à environ 250 milliards de yens4. La tentative hostile de Starwood Group de racheter INVESCO Office J-REIT au début de l'année démontre également l'attractivité globale du marché japonais de l'immobilier commercial.

Aujourd'hui, avec plus de 77% de la population japonaise3 entièrement vaccinée à la fin du mois de novembre 2021, le gouvernement a progressivement assoupli les restrictions relatives à la situation du Covid-19 malgré l'augmentation des variants du SARS-CoV-2 à travers le monde. Dans le contexte actuel, les attentes de reprise augmentent à la fois dans l'économie en général et sur le marché immobilier en particulier.
 

1 Mizuho Realty Co., Ltd https://www.mizuho-re.co.jp/article/trend/report-202103.html 
2 Comparaison transfrontalière de l'enquête 2021 de CBRE sur les intentions des investisseurs
https://www.cbre.co.jp/en/research-reports/Japan-ViewPoint---Japanese-Investment-Strategies-in-the-Global-Context-June-2021 
3 Financial Times https://www.ft.com/content/fd6b524a-e92e-11e5-888e-2eadd5fbc4a4  
4 Nikkei Asia https://asia.nikkei.com/Business/Markets/Property/Goldman-to-double-Japan-property-investments-to-over-2bn-a-year 
5 Bureau du Premier Ministre du Japon https://www.kantei.go.jp/jp/headline/kansensho/vaccine.html