La croissance structurelle du marché de l'immobilier commercial en Australie

Émergence du marché immobilier industriel

Entre 2018 et fin 2021, le marché australien de l'immobilier commercial est passé de 235 à 320 milliards de dollars australiens (environ 158 à 215 milliards d'euros), soit un taux de croissance annuel de 5 %. Si les immeubles de bureaux et de commerces, historiquement les deux segments les plus importants, ont enregistré des performances solides, la croissance la plus marquante est venue du secteur industriel, et plus précisément de la logistique. À l'instar d'une grande partie du reste du monde, le boom des achats en ligne déclenché par la pandémie de COVID-19 a créé une énorme demande de centres de distribution pour le commerce électronique.

De plus, le rapatriement des chaînes d'approvisionnement en réponse aux tensions géopolitiques - passant du "juste à temps" au "juste au cas où" - a entraîné un besoin de nouveaux entrepôts industriels et d'installations de stockage. Le pays connaît également un boom des infrastructures, qui nécessite davantage de capacités : des entrepôts pour stocker les matériaux nécessaires à la construction de nouvelles routes, tunnels, ponts et aéroports.

Cette forte demande s'est traduite par une croissance annuelle des loyers de 10 à 15% pour les biens logistiques ces dernières années et par les taux de vacance les plus bas du monde : environ 1% au niveau national et seulement 0,3% à Sydney. Les défauts de paiement sont quasiment inexistants. L'importance stratégique d'un grand centre de distribution, souvent équipé d'un matériel d'automatisation coûteux, signifie que son propriétaire est susceptible de rationaliser presque toutes les autres parties de l'entreprise en premier en cas de difficultés financières. Preuve de l'étroitesse du marché, les groupes immobiliers ont commencé à développer des propriétés industrielles « de manière spéculative », c'est-à-dire sans locataire déjà sécurisé, ce qui n'était pas une pratique courante auparavant en Australie.

Attirer les capitaux internationaux

Tout cela n'est pas passé inaperçu. Attirés non seulement par des perspectives positives de la demande, mais aussi par des rendements traditionnellement plus élevés que ceux offerts en Europe ou aux États-Unis, les capitaux mondiaux ont afflué : des fonds souverains et des fonds de pension comme GIC de Singapour, l'Abu Dhabi Investment Authority d'Abu Dhabi et le CPP Investment Board du Canada, aux gestionnaires d'actifs géants comme Blackstone et Brookfield. Les énormes fonds de pension australiens sont également des acteurs très importants du marché.

Bien que cela ait fait baisser les rendements des propriétés industrielles/logistiques « prime » à 3,5-4%, contre 4-4,5% pour les bureaux de haute qualité à Sydney et Melbourne (et encore plus pour les centres commerciaux), les investisseurs continuent d'acheter. En général, beaucoup restent sous-exposés à la logistique et tentent de rééquilibrer leurs portefeuilles. Ils voient également les vents favorables qui soutiennent structurellement le secteur. Et ayant levé d’énormes fonds par leurs propres moyens, ils ont simplement besoin de déployer les capitaux.

C'est là qu'un partenaire financier mondial comme Société Générale a un rôle à jouer en capitalisant sur nos fortes relations avec les investisseurs internationaux et les promoteurs locaux. L'équipe de Société Générale Real Estate Finance à Sydney a financé certaines des plus grandes transactions logistiques du marché, dont un refinancement récent d’un portefeuille logistique à hauteur de 1,3 milliard de dollars australiens pour un fonds souverain du Moyen-Orient.

La hausse de l'inflation va-t-elle compromettre cet élan ? 

Il ne fait aucun doute que le resserrement monétaire rapide visant à combattre l'inflation, dans le monde entier mais aussi en Australie, entraînera un fléchissement des rendements immobiliers en raison de l'augmentation du coût des financements. Toutefois, nous pensons que la correction sera relativement modérée et de courte durée. L'une des raisons est que la demande reste forte puisque le commerce électronique et les rapatriements sont des tendances structurelles pour la logistique. Dans le même temps, l'offre reste contrainte en raison de règles de planification strictes visant à prévenir l’élargissement urbain et la perte de terres agricoles.

Le tableau est plus nuancé pour les bureaux et les commerces, où la croissance des loyers est plus faible, et peut même devenir négative avec l'augmentation des mesures incitatives (périodes sans loyer). Dans le secteur du commerce de détail, par exemple, les propriétaires et les locataires de centres commerciaux orientent leur offre vers les services et les activités liées au style de vie (divertissement, restauration, installations médicales et de jeux pour enfants, pour n'en citer que quelques-uns) qui ne peuvent pas être facilement désintermédiés par le commerce électronique.

Dans le domaine des bureaux également, les biens de haute qualité bien situés resteront recherchés longtemps après que l’environnement actuel s’est normalisé. Par ailleurs, certaines niches continuent de se développer, notamment le secteur de la santé et des actifs médicalisés, les logements multifamiliaux (connus en Australie sous le nom de "construits pour la location") et les logements spécialement conçus pour les étudiants.   

Bien que les perspectives à court terme soient un peu plus contraintes, le scénario de croissance structurelle qui sous-tend l’immobilier commercial australien demeure intact.